Прокурор разъясняет

Об изменениях в законодательство о долевом строительстве

Основным правовым актом, регламентирующим правоотношения застройщика и лица, участвующего в долевом строительстве многоквартирного дома, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон).
В текущем году в данный нормативный акт внесен ряд изменений, в том числе, направленных на защиту граждан – участников долевого строительства.
Так, введены требования к минимальному размеру собственного капитала застройщиков, имеющих право привлекать средства граждан. Они дифференцированы в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика. При несоответствии размера уставного капитала установленным требованиям застройщик может заключить с одним или несколькими юридическими лицами нотариально удостоверенный договор поручительства, предусматривающий солидарную либо субсидиарную ответственность поручителя по обязательствам застройщика по договорам участия в долевом строительстве.
Еще одна новая гарантия для дольщиков - это возможность использования так называемых эскроу-счетов. Эскроу - это счет, где средства лежат до наступления определенных обстоятельств или выполнения обязательств.
В соответствии с внесенными изменениями банк, который дает застройщику кредит на возведение недвижимости, может выставить ему условие — открыть в этом банке эскроу-счет. И дольщик, который купил квартиру у застройщика, будет переводить деньги не застройщику, а на счет в банке. Строительная компания получит эти деньги только после подписания с дольщиком акта приема-передачи квартиры.
Предусмотрены меры по повышению информационной открытости деятельности застройщиков, установлены требования к раскрытию информации застройщиком на своем сайте. С этого года на застройщике, в частности, лежит обязанность по размещению на своем сайте разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, проекта договора участия в долевом строительстве, сведений об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, проектной декларации, бухгалтерской отчетности застройщика, а также фотографий строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства объектов.
Внесенными в текущем году в Закон изменениями расширен перечень сведений о возводимом жилом помещении, включаемых в договор участия в долевом строительстве, и состав данных о застройщике и проекте строительства, раскрываемых в проектной декларации.
Предусмотрена обязанность застройщика при передаче объекта долевого строительства передать дольщику инструкцию по эксплуатации этого объекта, введена пеня за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.
Расширены полномочия контролирующего органа, которым на является Министерство строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства (далее - Министерство). В числе прочих полномочий на данный контролирующий орган возложены обязанности по контролю за соблюдением застройщиком примерных графиков строительства, требований, установленных к раскрытию информации, контролю за целевым использованием застройщиком денежных средств граждан.
В соответствии с внесенными в Закон изменениями создается единый реестр застройщиков, сведения которого будут общедоступны. Также в качестве дополнительной меры защиты интересов дольщиков предусматривается возможность создания фонда за счет обязательных отчислений застройщиков.
Кроме того, в соответствии с изменениями, внесенными в июле текущего года, решено для защиты прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков создать специальный фонд, одними из функций которого будет являться формирование компенсационного фонда, учет поступивших в него обязательных отчислений (взносов) застройщиков, выплата возмещений, если застройщик признан банкротом, а также финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства за счет средств компенсационного фонда.
Определен размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд, который составит 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения.
Помимо этого, внесенными изменениями предусмотрено создание Единой информационной системы жилищного строительства, в которой будут размещаться сведения о застройщике, объекте строительства, а также деятельности контролирующего органа.
В соответствии с требованиями действующего законодательства долевое участие в строительстве жилья может быть оформлено только соответствующим договором о долевом участии, заключение которого возможно с застройщиком, которым не может быть физическое лицо. При этом, договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Заключение предварительных договоров купли-продажи в домах, не введенных в эксплуатацию, не соответствует требованиям законодательства о долевом строительстве.

Предварительное согласование предоставления земельного участка

В соответствии с действующим федеральным законодательством для предоставления заинтересованному лицу земельного участка необходимо пройти процедуру предварительного согласования.
Данная процедура регламентируется ст. 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).
Для того, чтобы предварительно согласовать земельный участок необходимо подать в соответствующие уполномоченные органы власти, в зависимости от собственника земельного участка соответствующее заявление.
В соответствии с ч. 1 ст. 39.15 ЗК РФ В заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка указываются:
1) фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);
2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
3) кадастровый номер земельного участка, заявление о предварительном согласовании предоставления которого подано (далее - испрашиваемый земельный участок), в случае, если границы такого земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости";
4) реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории, если образование испрашиваемого земельного участка предусмотрено указанным проектом;
5) кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, из которых в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков предусмотрено образование испрашиваемого земельного участка, в случае, если сведения о таких земельных участках внесены в Единый государственный реестр недвижимости;
6) основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований;
7) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка возможно на нескольких видах прав;
8) цель использования земельного участка;
9) реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
10) реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных указанными документом и (или) проектом;
11) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.
Законодатель также определил определенный перечень документов, корые необходимо приложить к соответствующему заявлению.
Так, согласно ч. 2 ст. 39.15 ЗК РФ к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются:
1) документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия;
2) схема расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;
3) проектная документация лесных участков в случае, если подано заявление о предварительном согласовании предоставления лесного участка;
4) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае, если с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка обращается представитель заявителя;
5) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
6) подготовленные некоммерческой организацией, созданной гражданами, списки ее членов в случае, если подано заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка в безвозмездное пользование указанной организации для ведения огородничества или садоводства.
Необходимо обратить внимание, что в соответствии с ч. 3 ст. 39.15 ЗК РФ в течение десяти дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган возвращает заявление заявителю, если оно не соответствует требованиям пункта 1 данной статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предусмотренные пунктом 2 данной статьи. При этом заявителю должны быть указаны причины возврата заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Об уголовной ответственности за грабеж

Грабеж является одним из самых распространенных преступлений против собственности, предусмотренный главой 21 Уголовного кодекса РФ. Согласно действующему законодательству России грабеж - это хищение чужого имущества, совершенное открытым способом.
Хищение - общее понятие для ряда преступлений против собственности: кража, мошенничество, присвоение или растрата, грабеж, разбой. Все перечисленные преступления обладают общими признаками - признаками хищения, но отличаются по способу совершения.
Объект хищения - отношения собственности. Конституция РФ признает и защищает равным образом частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности.
Предметом грабежа могут являться любые вещи материального мира, обладающие качеством товара, то есть товарно-материальные ценности, обладающие свойством стоимости. Ими могут быть деньги, вещи, животные, продукты питания и т.п.
Хищение в форме грабежа является преступлением независимо от стоимости похищенного.
Грабёж является оконченным в момент, когда виновный получил возможность распорядиться похищенным имуществом.
Хищения, неочевидные для собственника и посягающие на единственный объект – отношения собственности (кража, мошенничество, присвоение или растрата), законодатель считает менее опасными, чем совершаемые открыто, сопровождающиеся угрозой и (или) применением насилия, то есть имеющие дополнительный объект посягательства - здоровье и телесную неприкосновенность граждан (грабёж, разбой), что нашло своё отражение в санкциях соответствующих статей.
В Уголовном кодексе Российской Федерации ответственность за грабёж установлена в статье 161. Минимальное наказание за грабеж, установленное законодательством - это обязательные работы на срок до 480 часов (ч. 1 ст. 161 УК РФ). За данный неквалифицированный грабеж лицо, которое виновно в совершении указанного преступления, может быть приговорено к 4 годам лишения свободы.
Если же грабеж совершен группой лиц по предварительному сговору или с незаконным проникновением в жилище, помещение либо иное хранилище или с применением насилия, не опасного для жизни или здоровья (либо с угрозой его применения), а равно совершен в крупном размере (то есть стоимость похищенного имущества превышает 250 тысяч рублей), преступникам может быть назначено судом наказание в виде лишения свободы сроком до 7 лет со штрафом. Также может быть назначено по усмотрению суда ограничение свободы на срок до 1 года.
Наиболее строгое наказание за грабеж в соответствии с частью 3 статьи 161 составляет от 6 до 12 лет лишения свободы со штрафом в размере до 1 миллиона рублей с возможностью ограничения свободы на срок до 2 лет. Такое наказание предусмотрено за грабеж, который был совершен организованной группой либо в особо крупном размере (то есть стоимость похищенного имущества составляет свыше 1 миллиона рублей).
Грабеж по части 1 статьи 161 относится к преступлениям средней тяжести, по части 2 статьи 161 - к тяжким преступлениям, а по части 3 указанной статьи - к особо тяжким преступлениям (согласно категориям преступлений, закрепленным в статье 15 Уголовного кодекса РФ).
В случае добровольной явки с повинной и активном сотрудничестве со следствием лица, совершившего грабеж, срок наказания снижается до двух третей максимально предусмотренного срока наказания (часть 1 статьи 62 Уголовного кодекса РФ).
Специфика назначения наказания судом лицам, которые совершили преступление в виде грабежа, определена 27 декабря 2002 года в специальном Постановлении Пленума Верховного Суда России № 29 «О судебной практике по делам о краже, грабеже и разбое».
Указанным постановлением уточняется ряд вопросов правоприменительного характера, более подробно раскрываются юридические понятия. Например, под открытым хищением имущества понимается такое хищение, которое совершается обязательно публично или в присутствии собственника (владельца имущества). Открытым оно признается обязательно при соблюдении условия, что преступник обязательно сознает тот факт, что присутствующие при грабеже лица понимают противоправный характер его действий вне зависимости от того, принимают ли они меры по пресечению грабежа или нет.
Если совершается кража, и в ходе ее совершения действия преступника обнаруживаются собственником (иным владельцем имущества, иными лицами), но виновный, осознавая тот факт, что его заметили, продолжает совершать указанное преступление, то в таком случае содеянное является грабежом.
Немаловажным условием, способствующим совершению грабежей, зачастую является виктимное поведение потерпевших, то есть когда поведение человека провоцирует правонарушение. Например, нередко жертвами грабежей становятся лица, совместно распивавшие алкогольные напитки с будущими преступниками. Поэтому нужно быть бдительными и не допускать беспечного поведения.
С учетом распространенности и общественной опасности преступлений против собственности ответственность за совершение грабежа наступает с 14 лет.

Реализация имущественного права в счет погашения долга является объектом налогообложения

Верховный Суд Российской Федерации признал обоснованной позицию налогового органа о том, что реализация имущественного права в счет погашения долга является объектом налогообложения (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 302-КГ17-785 по делу № А78-2540/2016).
Судом установлено, что налоговый орган в рамках выездной проверки индивидуального предпринимателя установил, что между ним и обществом с ограниченной ответственностью был заключен договор купли-продажи имущественных прав и обязанностей, по которому общество приобретает имущественные права и обязанности арендатора земельного участка.
Взаиморасчет между сторонами осуществлялся с помощью зачетов встречных однородных требований с привлечением третьих лиц, в том числе с использованием зачетных писем, а также перечисления денежных средств на расчетный счет.
По результатам проверки налоговый орган доначислил индивидуальному предпринимателю налоги, пени и штрафы, поскольку реализацию права аренды земельного участка и доход от данной сделки он не учел при исчислении НДС и НДФЛ.
Действия налогового органы были обжалованы индивидуальным предпринимателем в арбитражный суд, который поддержал его требования и признал доначисления необоснованными, указав, что возврат займа путем передачи имущественного права аренды земельного участка не облагается НДС и НДФЛ.
Постановлениями арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, налоговый орган указал, что способы расчетов по договору купли-продажи имущественных прав не имеют правового значения для исчисления НДС и НДФЛ.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, поддержав позицию налогового органа, решения судов нижестоящих инстанций отменила.